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유료상당례를 소개합니다. 이 법인은 이 상담으로 부동산을 감정 한 후 직접 법인이 사용하는 부분만을 지분으로 매입한뒤 설립후 5년후에 나머지 지분을 매입하는 방법으로 취득 계획을 변경하여 모르고 부담 할 뻔 했던 취득세 및 등록세를 절세하게 되었다.
이 정도의 유료상담비용은 200,000원(부가가치세 별도)이다
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제   목:건물취득에 따른 검토의견

      귀사가 추진중에 있는 *****소재 부동산 취득과 관련하여 다음과 같이 검토의견을 안내하니 업무추진에 유익하기를 바랍니다.

1. 목적사업추가

      귀사의 법인 등기부등본의 목적사업에 부동산 임대업이 나타나 있지 아니합니다.
이건 건물을 취득하게 되면 일부분에 대한 부동산 임대업이 불가피 할 것으로 보이니 건물을 취득 등기하기 전에 부동산 임대업을 목적사업에 반드시 추가등기 하시기 바랍니다.
      부동산 임대업이 등기되지 아니한 상태에서 임대용 부동산을 취득하게 되면 지방세법상 비업무용으로 취급됩니다.


2. 매매가액의 확정 및 구분

      건물의 양도자가 귀사의 주주인 관계로 법인세법 시행령 제87조 제1항 제호규정에 의하여 양도자와 귀사간에는 특수관계가 형성되고 있습니다. 특수관계가 형성되는 경우 법인이 부동산을 시가보다 고가로 매입한 경우에는 초과매입액에 대하여 다음과 같이 세무처리가 이루어집니다.

        - 양도자개인 : 초과액을 배당으로보아 종합소득세 부과
      - 양수자법인 : 초과액을 취득가액 불인정,따라서 초과취득액에 대하여 감가상각비 및 양도시 비용으로 인정하지 않게 됩니다.
 

       시가는 일반시장에서 형성되는 가격이나 부동산의 경우에는 상품과 같이 시가를 파악하기 어려워 이 같은 경우 통상 감정을 하여 감정가액으로 거래금액을 정하고 있습니다.
       또한 양도자의 경우 부가가치세 과세표준계산,양수자의 경우 감가상각비계상 때문에 매매계약서에 토지와 건물가액을 구분하여 작성하여야 하므로 임의적인 요소를 배제하고 분명히 하기 위하여는 감정을 하여 토지와 건물가액을 확정하여 이 가액으로 매매처리를 하는 것이 좋을 것입니다.        
        
 3.등록세 및 취득세의 면제범위

      (1)귀사는 조세특례제한법 제119조 제3항 및 120조 제3항규정에 의하여 벤처기업지정일 로부터 2년이내에 취득하는 부동산에 대하여 등록세 및 취득세를 면제받습니다.
그러나 이 경우 당해 사업에 사용하는 부분에 대하여 면제받고 부동산 임대에 공하는 부분에 대하여는 면제를 받을 수 없습니다.

      (2)또한 수도권에서(성남시는 수도권에 포함) 법인 설립일로부터 5년이 경과하지 않은 상태에서 부동산을 취득 등기하는 경우 등록세를 3배 중과하도록 하고 있습니다. (지방세법제138조제1항제3호)  따라서 부동산 임대업에 공하는 토지 및 건물면적에 대하여는 등록세가 면제되지 않으므로 교육세를 포함한 등록세율(3.6% x3배)은 10.8%가 됩니다.

      (3)부동산 임대업에 공하는 토지 및 건물면적에 대하여는 취득세가 면제되지 않으므로 농특세를 포함한 2.2%의 취득세를 부담하여야 합니다.
 
        그러나 건물을 취득하여 3년이내에 귀사가 건축물 연면적의 50%이상을 직접사용하지 않는 경우 그 직접사용하지 않는 면적에 해당하는 토지에 대하여는 지방세법제84조의4 제 2항 제3호 규정에 의한 비업무용토지에 해당하여 토지가액에 대하여 취득세를 5배중과하게 됩니다.
이경우 귀사가 부담하는 취득세 및 농특세율은 11%(2.2% x5배)가 됩니다.

     (4)수도권내에서 본점용 부동산을 취득하는 경우 취득세를 3배 중과하도록 규정하고 있으나(지방세법 제 112조 제 3항),귀사의 경우에는 벤처기업의 직접 사용면적에 포함되어 취득세자체가 면제되므로 이부분은 해당되지 않습니다.

 
4.이건의 검토의견 작성에 따른 자문수수료는 200,000원(부가가치세 별도)입니다.

 

 

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