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  주택 양도에 대한 양도소득세 (2004.1.5)

 

    2003년 전국적으로 몰아친 아파트가격 상승에 따른 주거안정대책의 일환으로 주택에 대한 양도소득세 과세제도가 많아 달라졌다 .1세대 1주택에 대한 비과세 요건도 많이 강화되었고 양도차익 계산방법도 기준시가에서 실지거래가액으로 강화되는등 많은 변화가 있어 이를 정리 한다.

 

 1.2년이상 거주해야 1세대 1주택으로 비과세 가능지역

   
     다음지역에 대하여는 2003.10.1이후는 3년보유기간내 1년이상 거주하여야 비과세하였는데 2004.1.1이후는 3년보유기간내 2년이상 거주요건을 충족하여야 비과세 되도록 강화되었다.

 

     1)대상지역
        서울시 ,과천시 .분당신도시 일산신도시,평촌신도시,산본신도시,중동신도시
        *5대신도시 지역은 일부 제외지역 있으니 확인 필요

    
      2)적용시기
        2004년 1월 이일이후 잔금이 청산되거나 등기접수일중 빠른 날을 기준함

     
      3)시기별 1세대 1주택 비과세 변경내용 요약

        -2003.9.30이전 : 3년이상 보유

        -2003.10.1~2003,12,31: 3년이상보유기간내 1년이상 거주

        -2004.1.1이후: 3년이상 보유기간내 2년이상 거주

 

2.고가주택에 대한 비과세 배제 내용

    

      1)1세대 1주택 비과세 요건을 충족하였더라도 다음기준과 같이 양도가액이 6억원을 초과하는 경우에는 그

초과액에 해당하는 양도차액에 대하여는 비과세가 되지 않는다.

        -투기지역(실지거래가액과세대상 지역) : 실지양도가액이 6억원 초과하는 경우

        -기준시가 과세대상 지역                   :  기준시가액이 6억원을 초과하는 지역

     

    2)다만 고가주택으로 다음면적에 행당하는 주택에 대하여 양도소득세 특별공제율을 할증하여 공제한다.

         -할증 공제율:  5년이상~10년미만: 25%(일반 15%)

                            10년이상           : 50%(일반 30%)

         -일반주택:연면적이 264 제곱미터(80평)미만이고 토지의 연면적이 495제곱미터(150평)미만인 것

         -공동주택:전용면적이 149제곱미터(45평)미만인 것

 

3.1세대 3주택이상자에 대한 과세방법(더자세한 내용은 클릭!)

    

     1)시기별 과세방법

       -2002.12.1부터 2004.12.31까지: 실지거래가액으로 양도소득세 부과

       -2004.1.1이후                     :실지거래가액으로 양도소득세 부과에 장기보유특별공제배제와

                                               양도소득세율을   일반지역은 60%(주민세 포함 66%) 로  

                                               투기지역은 75%(주민세 포함 82.5%)로  과세

                                              *단 2003.1.1이후 3주택이상이 된자는 2003.1.1이후 양도분부터 적용함

   2)다주택보유자가 주택양도로 2개주택이 남아 있는 상태에서 양도하는 경우 3주택이상이 아니므로  

위 내용이  적용되지 않는다. 다만 2주택상태에서 당해주택이 투기지역에 소재하는 경우에는 실가과세,   

탄력세율은 적용된다.

 

4.투기지역내 주택 양도에 대한 과세방법

    

     1)1세대 1주택자(투기지역고시후)
        -비과세요건 해당자는 실지거래가액이 6억원 넘지 않으면 비과세

        -비과세 요건 해당자로서 실지거래가액이 6억원 넘으면 넘는 부분에 대하여 과세대상

        -비과세요건 해당되지 않는 자는 실지거래가액으로 양도소득세 산정

  

     2)1세대 2주택자(2004.1.1이후)

        -실지거래가액으로 양도소득세 산정

        -기본세율에 15% 탄력세율 추가

     

     3)1세대 3주택자(2005.1.1이후)

        -실지거래가액으로 양도소득세 산정

        -양도소득 특별공제 배제

        -양도소득세율 75%(주민세 포함 82.5%) 과세

 

5.단기보유자산에 대한 세율 인상(소득세법 제 104조)
     1)1년미만 보유:36%에서 50%로
     2) 1년이상 2년미만: 기본세율(9~36%)에서 40%로

 

 

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