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  다주택자에 대한 양도소득세(2004.1.5)

 

   2003.10.29 주택시장 안정대책과 관련하여 다주택 소유자에 대하여 양도소득세를 중과하는 내용의 세법개정이 있어 이를 안내 합니다.

 

1.주요개정내용

   1)1세대 3주택 이상자의 양도차익에 대하여         

      - 60% 양도세율(투기지역은 75%)적용

      - 양도소득 특별공제 배제

   2)1세대 2주택자의 투기지역내 주택양도에 대하여 기본세율에 15%의 탄력세율 적용

   3)개인의 주택매매 사업소득에 대하여 양도소득세율 적용과세

   4)법인의 주택양도차익에 대하여 일반법인세외 30% 추가과세 적용

 

2.시행시기(소득세법 부칙 17조)

    1)2003.12.31현재 1세대 3주택이상인 자가 기존주택을 2004.12.31이전에 양도하는 경우에는 기존세율(9~36%)적용

    2)2004.1.1이후 주택을 추가 취득하여 3주택이상자가 되는 경우에는 중과세율 적용

 

3.. 1세대 범위(소득세법령 제154조).
    
1)본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이 하는 가족(직계존비속, 형제자매)으로 구성
    2)다음 경우는 배우자가 없더라도 1세대로 인정
      - 30세 이상인 경우
      - 소득이 있거나 주택을 상속받은 경우
      - 배우자가 사망하거나 이혼한 경우. 즉, 미혼자는 앞의 경우를 제외하고는 단독세대 불인정

4. 1세대 3주택이상 해당여부 판정시기
   
1) 주택양도일을 기준으로 하여 당해 양도주택을 포함하여 1세대 3주택이상인지 여부를 판정함.
   2) 동일한 날에 2개이상의 주택을 양도하는 경우
      납세자에게 유리한 방법, 즉 세금이 적게 나오는 방법에 의함.
     
      [예1] 1세대 3주택자가 동일한 날에 2개(甲, 乙) 주택을 양도한 경우
       -甲주택 : 양도차익 1억원 → 먼저 양도한 것으로 처리 (3주택 60%세율 적용)
       -乙주택 : 양도차익 2억원 → 후에 양도한 것으로 처리 (2주택 일반세율 적용)
 

      [예2] 1세대 3주택자가 동일한 날에 2개(甲, 乙) 주택을 양도한 경우
       -甲주택 : 양도차익 2억원 → 양도세 감면대상 먼저 양도한 것으로 처리(양도세 감면)
       -乙주택 : 양도차익 1억원 → 감면대상 아님. 후에 양도한 것으로 처리(일반세율 적용)

5.주택수 계산의 기준
    1)수도권( 서울특별시, 인천광역시, 경기도) 및 광역시( 부산, 대구, 대전, 광주, 울산)는 주택의 가액에 관계없이 모두 포함되고

    2)수도권과 광역시외 지역은 주택 및 부수토지의 가액이 3억 초과 주택만 포함된다.

    3) 수도권, 광역시에 해당하나 제외되는 지역(수도권·광역시 중 군지역, 복합시의 읍·면지역)
      - 경기도 가평·양평·여주·연천군·인천 강화·옹진군, 부산 기장군, 대구 달성군, 울산 울주군
     - 경기도 평택시 포승면 등
   4)수도권 중 주택보급률, 주택가격 및 그 동향을 감안하여 재정경제부령으로 정하는 지역
   5) 기타 주택수 판정
     - 지분으로 소유하고 있는 주택: 1주택으로 간주
      -공동상속 주택(상속인이 공동으로 소유하고 있는 주택)은 지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 간주
     -다가구 주택: 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나 취득하는 경우에는 1주택(단독주택)으로 계산
     -주택매매업자의 재고주자산인 주택도 주택수 포함함(소득세법령 167조의 3 제2항)

 

6.1세대 3주택이상인 경우에도 중과대상에서 제외되는 주택(소득세법 령 167조의3)
    

     1)수도권,광역시이외지역소재 주택으로 주택 및 부속토지가액이 3억원이하인 경우     

      2) 조세특례제한법에 의한 양도세 감면대상 신축주택(조특법 97조,97조의 2,98조)
      3) 장기임대사업용 주택으로 일정기간 이상 임대 후 양도하는 주택
         - 기존사업자('03.10.29. 이전 등록자)로서 2호이상 국민주택을 5년이상 임대한 주택(조특법 97조,97조의 2,98조의 3 해당분)
         - 신규사업자('03.10.30. 이후 등록자) : 동일 시지역에서의 5호이상의 국민주택을 10년이상 임대한 것으로 기준 시가액이 3억원 이하인 것
          * 기존사업자 : 주택시장 안정대책 발표일(2003.10.29) 이전에 세무서에 주택임대사업자로 등록을 하고, 임대주택법에 의하여 시·군·구에 등록을 한 주택임대사업자를 말함.

 

      4) 개인사업자가 종업원용 기숙사 또는 지방근무 종업원용 사택으로 10년이상 사용한 주택
      5) 상속받은 주택으로서 상속일로부터 5년이 경과되지 아니한 것
      6)소득세법령 155조 제6항에 의한 문화재 주택     

      7) 채권을 변제받기 위하여 취득한 주택으로서 취득후 3년이 경과되지 아니한 것
      8) 가격·면적등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 소형주택
      9) 상기 1)∼6)외에 1주택만 보유하고 있는 경우에는 그 1주택

7.임대관련 보충내용

     1) 임대주택수의 계산
        - 기존사업자('03.10.29. 이전) : 사업자등록시 등록한 임대주택을 기준으로 함.
        - 신규사업자('03.10.30. 이후) : 동일 시지역에서의 임대주택을 기준으로 제한
     2) 임대기간의 계산
       - 주택임대기간의 기산일 : 주택의 임대를 개시한 날
       - 기준호수 이하 임대한 기간은 임대기간에서 제외
       - 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 합산
       - 기존 임대주택의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3월 이내의 기간은 임대기간에 포함
       -조세특례제한법( 97)의 임대기간 계산을 준용하여 적용

 

8.임대보유요건 미충족 상태에서 양도시 양도소득세 계산 방법(소득세법령 167조의 3 제4항)
      
1) 임대주택의 임대의무기간 요건(10년 또는 5년이상)충족 이전이라도 살고 있는 주택(primary residency) 양도시 당해 임대주택을 임대의무기간 요건을 충족한 것으로 보아 1주택 판정
     

      2) 차후 다음에 해당하는 경우에는 중과세율과 일반세율 차액을 추징
·         -임대의무기간 요건 충족 이전에 임대주택을 양도하는 경우
          -임대 요건(5호 이상 임대 등)을 6개월 이상 상실하는 경우

9. 투기지역내 주택양도에 대해 탄력세율이 우선 적용되는 1세대 2주택 이상의 범위 ( 168의3)

 

     1) 1세대 2주택이상의 판정방법
        투기지역내 주택을 양도한 자로써 그 양도주택을 포함해 1세대 2주택 이상에 해당하는지 여부를 판정
        보유 주택수의 계산은 1세대 3주택의 경우와 같이 다음 주택을 기준으로 함
         - 수도권, 광역시 소재 주택은 가액에 관계없이 모두 적용
        - 기타지역의 주택으로서 국세청 기준시가가 3억원초과 주택

 

      2) 1세대 2주택 이상에서 제외되는 주택(소득세법령 제 168조의 2)
         ① 1세대 3주택이상 중과대상에서 제외되는 주택(위6번 유형)
         ② 1세대원 중 일부가 다른 지역에 소재한 대학에 취학하거나, 직장에 근무하게 되어, 그 대학 또는 직장이 소재하는 지역에 주택을 취득하여 거주함에 따라 2주택이 된 경우
        ③ 혼인하거나 노부모 봉양을 위해 합가하여 2주택이 된 경우로서 혼인일 또는 합가일로부터 5년이 경과하지 아니한 것
        ④ 1세대 2주택자로서 2주택중 한 주택에 대하여 소유권에 관한 소송이 계속중인 주택(소유권 확정판결일로부터 3년간)
        ⑤ ① 외에 1주택만 보유하고 있는 경우에는 그 1주택


10.. 양도소득세율이 적용되는 주택매매사업자의 범위( 소득세법 제64조 및 시향령 제122조)

      1)과세방법:양도세 중과율(60또는 75%) 적용 과세

      2)시행시기: 2003.12.31이전보유분은 2005.1.1이후 양도분부터적용하고 2004.1.1이후 취득분부터는 2004.1.1.이후 양도분부터 적용
      3) 1세대 3주택이상의 판정방법
        중과세율(60%) 적용대상 1세대 3주택이상의 범위와 동일하게 적용
      4) 주택 매매차익의 계산
         양도소득세 과세표준 계산을 준용
        - 주택 매매차익 = 양도가액 - 필요경비 - 양도소득기본공제(250만원)
          장기보유특별공제 배제

11. 법인세외에 특별부가세가 적용되는 법인의 주택에서 제외되는 주택(법인령 92의2)
      
① 주택신축판매업 영위 법인이 신축한 주택으로서 준공일로부터 3년이 경과되지 아니한 것
      ② 임대사업용 주택 국민주택 규모이하 5호이상의 주택을 10년이상 임대한 경우
          * 법인의 정관에 임대사업이 포함
      ③ 종업원용 기숙사 또는 지방근무 종업원용 사택(10년이상 사용)
      ④ 채권을 변제받기 위하여 취득한 주택으로서 취득후 3년이 경과되지 아니한 것
      ⑤ 금융기관이 저당권의 실행으로 취득한 주택

     

 

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